Khu phức hợp công nghiệp – đô thị: Mô hình để tối đa lợi ích cho nhà đầu tư, doanh nghiệp và người dân

Sáng ngày 7/5/2021, hội thảo trực tuyến “Phát triển khu phức hợp công nghiệp – đô thị” do Công ty tư vấn quốc tế enCity tổ chức đã diễn ra với sự điều phối của ông Nguyễn Đỗ Dũng (Đồng sáng lập, TGĐ enCity), khách mời đặc biệt: ông Huỳnh Quang Hải (Phó Chủ tịch Thường trực Công ty Liên doanh Khu Công nghiệp Việt Nam Singapore (VSIP), Đồng Chủ tịch VSIP miền Bắc và miền Trung; Phó Chủ tịch HĐQT trường Đại học Quốc tế Miền Đông và Công ty Liên doanh Phát triển công nghiệp BW (BWID); Chủ tịch Công ty Cổ phần Công nghệ & Truyền thông Việt Nam (VNTT), Giáo sư Heng Chye Kiang (Cố vấn cấp cao của enCity, nguyên Hiệu trưởng Trường Thiết kế và Môi trường – Đại học Quốc gia Singapore (NUS), cựu thành viên hội đồng quản trị của Jurong Town Corporation (JTC) – cơ quan phát triển khu công nghiệp của chính phủ Singapore) và ông Pablo Acebillo (Trưởng phòng Quy hoạch & Thiết kế, enCity Singapore).

Các diễn giả đã chia sẻ những kinh nghiệm quốc tế trong việc tư vấn lập quy hoạch và phát triển các khu phức hợp công nghiệp – đô thị (Integrated Industrial Township), đây đang là một xu hướng phát triển được nhiều nhà đầu tư và các chính phủ ưa chuộng nhằm tối đa hóa giá trị đất đai, tối ưu quy trình sản xuất và nâng cao đời sống của người lao động. Webinar có sự tham dự của khoảng 100 người quan tâm trong đó có các nhà đầu tư đã đặt ra nhiều câu hỏi sắc sảo, nhạy bén xung quanh việc xây dựng khu đô thị công nghiệp đáng sống, thu hút dân cư và nâng cao chất lượng cuộc sống.

Bài thuyết trình: Tối đa hóa lợi ích & Giảm thiểu thách thức của mô hình tích hợp công nghiệp – đô thị

Ảnh: Chuyên gia quy hoạch Pablo Acebillo (giữa) thuyết trình về mô hình khu phức hợp công nghiệp-đô thị

Sự phát triển của công nghiệp 4.0 đã tạo nên sự thay đổi lớn đối với cách hoạt động của các nhà sản xuất. Các công nghệ mới như in 3D và thay đổi về năng lực R&D tại các trung tâm sản xuất đã cho phép tập trung chuỗi giá trị của sản xuất công nghiệp tại một địa điểm, dẫn đến việc tích hợp khu đô thị và nghiên cứu vào nơi sản xuất công nghiệp là điều tất yếu xảy ra. Việt Nam đang đứng trước cơ hội thuận lợi để mở rộng hệ sinh thái sản xuất công nghiệp, phát triển các khu công nghiệp sạch và công nghệ cao – điều kiện cần cho mô hình tích hợp công nghiệp đô thị. Nhu cầu đất công nghiệp đang tăng cao ở cả 2 miền Bắc và Nam của Việt Nam, với tỉ lệ chi cho các hạ tầng kỹ thuật chiếm 5.8% GDP/năm.

Với những xu hướng và điều kiện phát triển trên, các khu phức hợp công nghiệp – đô thị đang nở rộ ở nhiều nơi trên thế giới, trong đó có Việt Nam. Điều quan trọng là các nhà đầu tư lựa chọn chiến lược quy hoạch như thế nào để tối ưu mô hình này, đồng thời giảm thiểu các rủi ro. Phương pháp quy hoạch của enCity hướng đến việc tối đa hoá lợi ích cho các bên liên quan bằng cách: (1) gia tăng giá trị đất đai cho nhà đầu tư, (2) tối ưu chuỗi giá trị sản xuất cho doanh nghiệp, và (3) tạo ra các cộng đồng sống chất lượng cao gần nơi làm việc cho người lao động.

Đối với các nhà đầu tư, enCity tư vấn khai thác và gia tăng giá trị đất công nghiệp qua cách thức phân bổ, tổ chức đô thị/ các chức năng phi công nghiệp, với 3 loại hình chính:

– Khu công nghiệp được bao quanh bởi đô thị (Industry surrounded by township): Khu đô thị dựa trên giá trị của khu công nghiệp để gia tăng giá trị đất công nghiệp. Phương thức này khá phổ biến ở các tỉnh mới bắt đầu quá trình công nghiệp hoá, khi khu công nghiệp mang lại giá trị lớn cho những vùng đất mới.

– Khu công nghiệp nằm cạnh đô thị (Industry adjacent to township, buffered by non-resident): Phổ biến tại những nơi đã phát triển về công nghiệp (như Singapore hoặc KCN tại tỉnh Bình Dương, Việt Nam), các khu công nghiệp được đặt gần với đô thị nhưng được tách biệt bởi dải đệm xanh hoặc các hoạt động văn phòng, nghiên cứu, giáo dục.

– Khu công nghiệp tích hợp với đô thị (Industry integrated with township): Phương thức này bắt đầu xuất hiện ở các nước có trình độ phát triển công nghiệp cao. Việc phân bổ các hoạt động khác nhau trong chuỗi sản xuất ở gần nhau sẽ tối ưu hoá hoạt động kinh doanh, sản xuất cho doanh nghiệp. Giá trị đất công nghiệp sẽ tăng cao nhờ sự gần gũi với cuộc sống đô thị và các hoạt động nghiên cứu.

Tuy nhiên, mô hình tích hợp công nghiệp & đô thị cũng có 3 thách thức: (1) Mâu thuẫn giao thông đô thị và công nghiệp, (2) Rủi ro về môi trường, và (3) Khó thu hút dân cư trong giai đoạn đầu phát triển. Để giải quyết thách thức này, enCity đưa ra 3 giải pháp:

– Về giải pháp giao thông: enCity đề xuất các phương thức kết hợp và phân cấp hạ tầng giao thông, nhằm tránh xung đột giữa giao thông công nghiệp và giao thông đô thị. Ví dụ, tại một khu công nghiệp enCity đã quy hoạch tại Singapore, chúng tôi đặt khu logictis ở phía trên đường cao tốc, không những tiết kiệm đất đai, mang lại hiệu quả cho việc di chuyển hàng hoá, mà còn tránh việc các phương tiện lớn di chuyển qua khu dân cư. Hoặc một ví dụ khác tại khu phức hợp công nghiệp – đô thị tại Việt Nam, chúng tôi tách biệt hoàn toàn giao thông công nghiệp và đô thị bằng cách thiết kế đường đa tuyến (multi-way boulevard) phục vụ cho các nhu cầu khác nhau.

– Về giải pháp môi trường: Một thách thức thường gặp phải khi quy hoạch các khu công nghiệp là các tác động môi trường. enCity đề xuất tách biệt các hoạt động khác nhau thông qua các giải pháp sử dụng đất và các vành đai xanh, góp phần gia tăng chất lượng cảnh quan và đời sống của người dân.

– Về giải pháp thu hút dân cư: Thách thức đầu tiên mà các nhà đầu tư thường gặp là làm cách nào để tăng sự sống động của phần đô thị trong khu phức hợp công nghiệp – đô thị, do phần lớn chúng đều nằm trên những vùng đất xa đô thị hiện hữu, với ít các cộng đồng dân cư sẵn có. Giải pháp của enCity để thu hút các cộng đồng dân cư đến với các khu phức hợp đô thị công nghiệp qua các sản phẩm nhà ở khác nhau, tạo ra các mật độ dân cư khác nhau nhằm hấp dẫn nhiều đối tượng đến với khu đô thị. Thêm vào đó, chúng tôi cũng kiến tạo các công trình tiện ích và điểm đến hấp dẫn (như công viên và khu thể thao, trường học, bệnh viện…) không chỉ để phục vụ người lao động, mà còn thu hút dân cư địa phương.

Một khu phức hợp công nghiệp – đô thị mà enCity tư vấn lập quy hoạch tại Bình Dương

Với 3 chiến lược tối ưu hoá các tiện ích, và 3 phương thức giảm thiểu các rủi ro khi quy hoạch các khu phức hợp công nghiệp đô thị, chuyên gia quy hoạch của enCity đã tóm tắt 6 giải pháp sáng tạo để góp phần xây dựng các khu đô thị đáng sống, đồng thời cung cấp việc làm và nền tảng phát triển kinh tế cho khu vực, bao gồm:

– Phân bổ khu đô thị – công nghiệp một cách chiến lược nhằm tăng giá trị đất cho nhà đầu tư

– Tích hợp hai chiều ngang và dọc nhằm tối ưu chuỗi giá trị công nghiệp

– Cung cấp nhà ở chất lượng tốt cho người lao động gần nơi làm việc

– Kết hợp và phân cấp hạ tầng đường, bảo đảm an toàn cho cộng đồng

– Tách biệt hoạt động công nghiệp từ cộng đồng dân cư qua các dải đệm đa chức năng

– Kiến tạo các hạ tầng sống và vui chơi đa dạng, đảm bảo tiện ích công cộng

Bằng cách đó, nhà đầu tư có thể tối đa hoá lợi ích cho dân cư, doanh nghiệp và bản thân nhà đầu tư, đồng thời giảm thiểu các rủi ro để đảm bảo an toàn giao thông, chất lượng cuộc sống, và một đô thị sầm uất.

“Cha đẻ” của mô hình khu phức hợp công nghiệp – đô thị tại Việt Nam: 20 năm trước, khó ai có thể tưởng tượng bên trong khu công nghiệp sẽ phát triển một đô thị sầm uất như VSIP

Ông Huỳnh Quang Hải (Phó Chủ tịch Điều hành Khu Công nghiệp Đô thị Việt Nam Singapore – VSIP, Đồng Chủ tịch VSIP miền Bắc và miền Trung), phát biểu tại webinar của enCity: “Cá nhân tôi tham gia vào quá trình công nghiệp hóa các khu đô thị tại Việt Nam được 26 năm, tôi tham gia VSIP từ tháng 10/1995. Nếu quý vị đến các khu công nghiệp của VSIP tại Bình Dương, Bắc Ninh, Hải Phòng, Hải Dương, Nghệ An, Quảng Ngãi… có lẽ quý vị sẽ thấy mô hình khu công nghiệp VSIP khác với hầu hết các khu công nghiệp ở Việt Nam ở chỗ hạ tầng cơ sở và tiêu chí trong khu công nghiệp: cây xanh nhiều hơn, lối đi riêng cho người lao động… VSIP nhận thấy nhu cầu xuất phát từ chủ đầu tư: các nhà máy cần nhiều hơn chỉ một mặt bằng để sản xuất, cần nơi ở cho chuyên gia, trường học cho con em của chuyên gia, nhà hàng, dịch vụ, phòng hội thảo hội nghị, kể cả ngân hàng phục vụ khu công nghiệp.”

Ông Huỳnh Quang Hải chia sẻ tại webinar của enCity

Tại Bình Dương, VSIP phát triển mô hình khu VSIP 1 “Khu công nghiệp không chỉ là khu công nghiệp”. Không chỉ có các nhà máy sản xuất, VSIP 1 có rất nhiều khu căn hộ (apartment) xung quanh đó như Canary Cocoland, trung tâm thương mại lớn như AEON Mall Canary, ngân hàng BIDV, Vietcombank, Đông Á, thậm chí có khách sạn 4 sao quốc tế đầu tiên của Bình Dương chuẩn bị khai trương tháng 5/2021. Theo ông Hải, hơn 20 năm trước, những người làm quy hoạch khu VSIP có thể sẽ không tưởng tượng được một ngày nào đó trong khu công nghiệp sẽ phát triển khu đô thị sầm uất và quốc tế hóa như thế này.

Từ kinh nghiệm trên, khi VSIP khởi động dự án ở Bắc Ninh, VSIP đã ứng dụng mô hình khu phức hợp công nghiệp – đô thị để quy hoạch diện tích 700 ha thành 200 ha khu đô thị và 500 ha khu công nghiệp. “Cho đến thời điểm này, khu công nghiệp đã được lấp đầy từ lâu, còn khu đô thị được lấp đầy 50%. Nhiều giải thưởng quốc tế đã được trao cho VSIP tại Việt Nam như “Nhà phát triển đô thị tốt nhất”, “Nhà phát triển đô thị xanh”… điển hình là cho dự án Belhomes VSIP Từ Sơn, Bắc Ninh. Tương tự như vậy, chúng tôi áp dụng xây dựng Khu đô thị công nghiệp dịch vụ VSIP Hải Phòng 1600 ha, khu công nghiệp đắt và đẹp nhất Hải Phòng, chỉ có 600 ha là khu công nghiệp, còn lại gần 1000 ha là đô thị đã lấp đầy 70%.”

Ông Hải cũng chia sẻ nhiều bài học thực tế khi phát triển khu công nghiệp tại Việt Nam, ví dụ như vấn đề logistics (tàu phải vào được cảng, cắt giảm chi phí ra vào nhiều cảng), lựa chọn ngành nghề sản xuất cho khu công nghiệp, ưu tiên công nghiệp “sạch”, công nghệ cao để thu hút đầu tư. “Đối với mỗi khu công nghiệp, VSIP đều đưa ra chiến lược đẩy mạnh ngành nào. Ví dụ như Nghệ An, thủ phủ của giáo dục, gần nhiều trường đại học trình độ cao, VSIP đã báo cáo chính quyền sẽ xây dựng khu công nghiệp đạt chuẩn quốc tế, tích hợp cùng viện nghiên cứu, nhà máy xử lý rác thải…” Ngoài ra, VSIP cũng đặt chủ trương “nội địa hóa tại địa phương” nguồn lực điều hành của VSIP, đào tạo nhân sự bài bản tốt nhất tại địa phương để vận hành khu công nghiệp.

Bài học kinh nghiệm phát triển khu phức hợp công nghiệp-đô thị trên thế giới

Theo ông Huỳnh Quang Hải, từ kinh nghiệm quy hoạch các khu phức hợp công nghiệp – đô thị của VSIP, vấn đề không chỉ nằm trên bản vẽ, điều quan trọng là để phát triển từ quy hoạch thành hiện thực làm sao giảm thiểu mâu thuẫn (conflict). VSIP đã lựa chọn đơn vị đồng hành là enCity, bởi enCity tích lũy kinh nghiệm quốc tế của Giáo sư Heng Chye Kiang, của ông Nguyễn Đỗ Dũng, đồng thời có sự am hiểu sâu sắc về địa phương, hiểu được nhu cầu của nhà sản xuất (VSIP có hơn 1000 nhà máy từ nhiều nhà sản xuất trên toàn thế giới) trong việc triển khai các khu công nghiệp.

Giáo sư Heng Chye Kiang là người đã tham gia quy hoạch một trong những dự án khu công nghiệp – đô thị thành công nhất tại Trung Quốc là thành phố công nghiệp Tô Châu (Suzhou Industrial Park)

enCity và ông Nguyễn Đỗ Dũng cũng từng tham gia quy hoạch một dự án của Jurong Town Corporation (Singapore) cho một trong những khu đô thị tích hợp công nghiệp theo mô hình mới nhất. Theo giáo sư Heng và ông Dũng, những nhà quy hoạch nên linh hoạt, cần lường trước những thay đổi trong tương lai (về kinh tế – chính trị – xã hội) để đảm bảo sự bền vững khi dự án được xây dựng trong thực tế.

Kết thúc webinar, ông Huỳnh Quang Hải đã gửi lời cảm ơn Công tư tư vấn enCity là đối tác đồng hành cùng Becamex trong tư vấn chiến lược đầu tư và phát triển nhiều dự án khu công nghiệp ở phía Nam, nổi bật nhất là dự án Khu công nghiệp khoa học công nghệ Bình Dương (STIP) với diện tích 1.750 ha, ngoài ra có nhiều dự án tại Bình Thuận (5,000 ha), Long An (2,400 ha) và Bình Phước (4,600 ha). Với tầm nhìn “Transforming cities through innovation” – tạo ra sự biến đổi tích cực cho các thành phố thông qua những giải pháp sáng tạo, enCity muốn trở thành “think tank” nơi chia sẻ tri thức và đóng góp vào quá trình xây dựng các đô thị thông minh, bền vững và phát triển.

Giới thiệu công ty enCity

enCity là công ty tư vấn quốc tế chuyên cung cấp các giải pháp chiến lược về phát triển đô thị và kiến tạo không gian. Với đội ngũ chuyên gia quốc tế gồm những nhà quy hoạch, thiết kế, kỹ sư và kinh tế học giàu kinh nghiệm, enCity đưa ra những giải pháp đô thị tối ưu và bền vững nhất thông qua đề xuất về chính sách, quy hoạch, thiết kế và ứng dụng công nghệ, nhằm giải quyết các thách thức của từng dự án theo đặc thù tại từng địa phương. Các dự án thành công của chúng tôi tại Việt Nam bao gồm: khu đô thị sáng tạo TP.HCM (TP Thủ Đức), tổng thể quy hoạch thành phố Hải Phòng, tầm nhìn chiến lược tỉnh Bến Tre, quy hoạch tỉnh Tây Ninh, khu công nghiệp – khoa học – công nghệ tỉnh Bình Dương, khu đô thị sinh thái Bắc Đà Lạt…

Liên hệ: [email protected]